高压下的降温--上半年全国地产市场走势述评

　　楼市调控棋到中盘

　　6月份中国新建商品住宅价格环比下降和持平的城市增加

　　北京6月新建商品住宅价格微涨

　　未限购城市需求仍然旺盛。根据一份权威研究报告对90个重点城市的监测，今年上半年新建商品住房成交面积与去年同期相比，47个未限购城市，有27个城市成交面积增加，其中有15个城市增长20%以上。部分中小城市也不同程度延续着量价齐升的现象。

　　更需引起警惕的是，由于担心住房成交量下降过快影响经济发展，少数地方出现了停止执行或变相放宽住房限购措施的苗头。

　　从保障房建设来看，进展不平衡，有的地方开工率较低，社会资金投入保障性住房建设的措施不完善，工程质量、分配管理等方面还有待加强。

　　中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞说：“当前房地产市场总体呈现僵持和胶着状态，房地产相关利益主体包括开发商的资金、金融机构的盈利和风险控制等压力绷得越来越紧。”

　　在面临“控通胀”与“保增长”的两难选择时，房地产市场调控又被推到聚光灯下。

　　中国人民大学经济学院副院长刘瑞认为：“经济增速放缓有多重因素造成，房地产市场调控是其中一个重要因素。”

　　然而，如果没有严厉的房地产市场调控，房地产呈现的超常增长，对房地产市场和宏观经济的严重后果将不堪设想。倪鹏飞说：“调控房地产，放缓经济增长，也是两个调控的应有之意。”

　　倪鹏飞认为，当前，为抑制通货膨胀而适度从紧的宏观政策，与抑制房价过快上涨而从紧的房地产调控政策是一致的。有利于迫使房地产开发企业在资金短缺的压力下，最终降价销售，有利于抑制投资和投机需求。

　　但值得注意的是，从紧的货币政策也给保障房投资带来一定压力，增加了保障房的融资难度。据业内人士估算，今年保障性安居工程建设所需信贷资金规模达4000亿元，而今年一季度新增保障性安居工程建设贷款仅650亿元。

　　通货膨胀的压力加剧，使得房地产投资保值功能继续被看好。5月份央行的调查显示，选择“房地产投资”的居民占22.2%，比上季减少2.8个百分点，但仍为居民投资首选。

　　刘瑞说：“房地产市场仍面临住房需求刚性与住房投资惯性的博弈。调控需要更精细的措施。”

　　另一方面，财政收入增幅收紧，部分城市土地出让金减少，增加调控政策执行的难度。

　　倪鹏飞表示，虽然目前对房地产市场调控持续从紧，但这是结构性从紧，不是总量性从紧。即在对房地产市场中高档商品房投机和投资需求进行抑制的同时，对真实的消费性购买予以保障，对保障房投资大幅增加。他说：“通过调控房地产市场走上健康发展的轨道，将会带动未来宏观经济的健康运行。”

　　近期召开的国务院常务会议强调，当前房地产市场调控正处于关键时期，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，坚定不移地抓好各项政策措施的落实，不断巩固和加强调控效果。

　　这一表态发出明确信号：房地产市场调控继续从严。高纬环球中国区董事总经理张良军指出：“目前市场已充分地感受到政府调控的决心。从现实需要及地方政府公信力角度出发，调控都已没有退路。”

　　从近期看，扩大限购城市范围已经是箭在弦上；从土地供应看，一方面要确保保障性住房用地，另一方面要加快普通商品住房用地投放；从强化已有政策执行力度上看，中央政府特别提出，各地要“从严”把握和执行房价控制目标；从长远来看，必须进行房地产市场制度建设。